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深圳的房子还能买吗

流氓大叔2023-01-20 10:17:11好文分享

深圳的房子还能买吗

各位大佬,人才,兄弟们。在深圳一直住的挺苦逼的,想问下深圳的房价大家怎么看啊?算了算,如果不用学位,买套 1000 万的房子,500 万贷款,利息每年差不多就要 25 万,同样的房子一年租金也就 18 万,如果考虑房子的折旧成本,差别就更大了。这种情况下为啥还要买房呢?关键是,1000 万买的房子,可能还没周边城市 100 万的品质好……

骆驼 1978、

要相信常识,不能因为过去 10 年违反常态就不顾常识。

房价收入比其实并不靠谱,因为一线城市房地产的资金有很大一部分来自全国富裕家庭,只考虑本地人的收入不全面。

但是,租售比绝对是最靠谱的估值方法。有人说过去租售比一直很低,也不妨碍房价上涨,其实不是这样的。

2004-2005 年,我刚来深圳的时候,市区一套 40 万的房子,一年可以租 3 万块,接近 8% 的收益率。就算到了 2009 年,租金收益也有 3%-4%,只是最近 10 来年降到 1% 左右。香港房价虽然很高,但现在租金收益也有 3%-4%,而且港岛的房子是永久产权,没有房产税,只有很少的差饷。

租金最能够真实反应房子的供需关系,我相信这个规律正在发生作用。

花园小琴 

1000 万的买卖,我的意见微不足道。

骆驼 1978 

一线城市老房子当然会折旧,不过是因为这些年涨价给掩盖了。我住在深圳南山,房子是 1995 年的高层住宅,是当年的标杆工程,获得过鲁班奖。

现在同样地段,位置稍偏的新盘高层价格是 12 万,我住的房子只能卖 6 万,相当于 28 年贬值 50%。

natsume2017

房产投资真的值得吗?我的房子 2014 年买的,255 万。现在估值 650 万,增值 150%。如果按全款支付计算,年化收益率 12% 的样子。我用软件计算我当时 3 成首付,后面按 30 年按揭还月供,计算得知我的年化收益率是 17%。

所以实际的年化收益率就是在 12%~17% 之间。作为普通人来说,这个收益率是很高的,但是长期在投资市场里达到这个收益率难度并不大,尤其是在资产规模不大的情况下。

另外我当时刚买第二年,2015 年房价就涨了 100%,所以实际上之后 7 年多才涨了 25%。如果不是像我这样这么精准地买在了大涨之前,年化收益率将会少到可怜。

我觉得之所以大家都那么热衷于房产投资,主要是在于房价很难跌,也就是回撤小,相比于股票动辄 30% 以上的回撤,持有体验比股票好。但有波动才能带来超额收益,只涨和横盘的市场是只有配置价值,没有交易价值的。长时间的横盘不跌表面上是不亏钱,但实际上大大拉低了投资收益率。

weiyu888

看自己怎样想啰,不要听别人的。长远看,几十年后你就会挂掉,所以什么都不要买,躺平即可。中期看,买房不如租房,买车不如打滴滴,取老婆不如找小姐。短期看,你的青春就 10 多年,如果想在 10 多年内娶个老婆,还想孩子有个稳定的住所跟教育那就买啰。

如果事事都算经济账那东北没有一个人买房才对。

骆驼 1978 

千万别买惠州,我 2015 年在惠州买了一套海景房,1 万一平,当时觉得便宜。8 年过去了,帐面亏损 30%,实际亏损 50%。

中山、东莞同样不行。只能是南山、福田,罗湖也可以考虑。宝安没有拿得出手的产业,房价主要靠南山精英们资金溢出买上去的,价格虚高。

福田应该最能保值,因为深圳 80% 的金融行业在福田,中国这么大国家,金融业一定是最能挺的。南山依赖的高科技这些年也遇到瓶颈,在加上房价太高,新增企业的数量已经远远落后于东部的龙岗区,未来怎样不好说。

小竹 

1. 周边城市 100 万如果适合你,你就不用提这个问题了。
2. 你都觉得租房比买房划算了,又怕觉得买 1000 万的房子吃力,为什么不考虑买小户型学位房挂户口再租房住呢?只要支付租金差价就行。

鲍德温的面具

房子和股市有一定关系的,每次来个牛市,一线城市房价就要急涨一波,时间又短又急,价格又快又猛。大家都知道股票不是长久之地,所以都想赚了买不动产吧。

说这个就想提醒一下,不要觉得现在深圳方式冷清的不行,可以慢慢买。如果真涨起来了,可能不用半年就把四年涨幅涨完了…. 要买房的话,冷清就是好时候。

shendq

先说明下人口的统计方法,我国每逢尾数是 0 的年份做一次人口普查,十年一次,普查会得出最准确的人口数据。每逢尾数是 5 的年份,做一次 1% 人口抽样调查,其余年份每年做 0.1% 人口抽样调查,来估计人口的变动。

2020 年做了第七次人口普查,2022 年人口数据则是在七普的基础上,根据这两年的 0.1% 人口抽样调查估计的。人口抽样调查的标准时点是每年的 11 月 1 日,调查的是这个时点的人口情况。

弄懂规则就会明白,最新公布的人口数据并不包含 12 月的情况,也就和 12 月以来防疫开放后的超额死亡无关,这部分数据要明年的人口数据才能反映。

月入百万雄师

按照周边国家的经济规律 人口负增长 房价无支撑 未来 30 年会一直阴跌 买房的确不如租房 但是中国人口观念一直以来就是得有个固定的房子来维护关系。

钟爱一玉

提问:

章哥,我毕业时父母在百合湾给买了个一居室,我在中关村上班没住,一直出租,前几天突然发现,这里的租金收益率超级低,才 1%。而国际惯例都是 4-5%,这售卖比是不是远远低于经济规律了。昨天我把发现告诉了中介,他们也很惊讶,劝我卖掉置换到高的板块。所以我想是不是应该趁现在买了套现离场?没想好时机,所以来咨询。

回答:

1、  这怎么说呢,我都不好开口。借句郭德纲的话调侃吧:这种没见过世面的样子,很有我年轻时候的风范。

我刚入行时,偶然打听到竞争对手在玩儿空手套白狼,于是在会上当秘密报告给了老板:他们的启动资金才 1000 多万,就想撬动两个多亿的项目,必定失败。结果老板冷冷的看了看我,理都没理。

后来同事告诉我,公司所在的这座大楼价值 1 个亿,可老板的启动资金才 80 万,你说怎么撬动的吧?搞房地产玩儿的就是资本,空手套太正常了。

2、  百合湾租金低怎么了?全通州也不高啊,全北京也不高啊,甚至一二线城市中没一个高的。这根本就不是秘密,更不是什么新闻。顶多是个 “房间里的大象”,谁都心里明白,假装看不见而已。

国际惯例当然是 4-5%,但除了欧美,没几个国家或城市能做到。都说日本的回报率高,忽悠了一堆中国投资款去炒房。其实也根本不高,全算下来还不如北京呢。

比北京还低的城市是深圳,接近的是香港。韩国首尔更是比北京低多了,那儿的房子炒的比深圳还猛。

3、  国际惯例其实也没有 4-5% 这种回报率的说法,都是中国某些专家瞎忽悠的。但通行收益率应该基本等同于银行真实利率是正确的,其理论根基就是 “均值回归”,或者是利润归零。也就是无论哪个行业哪种产品,其最终的长期收益率都是差不多的,直到无钱可赚。银行利率代表了市场平均收益,所以房租收益也应该和利息差不多。

但一般也不全用收益率做比较,也用租售比,相当于股市中的市盈率。代表了人们对投资品的远景预期。觉得股票未来会上涨,市盈率就高,觉得没希望市盈率就低。套用到楼市中就是租售比。人们觉得房价还会涨,就宁可牺牲短期的房租来换取升值,一个性质。

4、  北京在 2009 年之前的租售比是不高的,一直在 2/300 左右,但那会儿依然是很多人喊房价高。现在更高了,房子的成交量反而更大。说明什么?说明大部分人不相信未来北京的房价会大幅下跌,包括我。

但是,我也不认为北京的房价还能大涨,至少不会暴涨。这也是基于租售比,700 已经是很高的位置,把涨幅和房租都计算进去的话,确实远超真实利率。但我也不认为有多大风险,比较还没到完全背离的程度。

5、  这不多说了,真写起来没几万字说不明白。总之一句话,百合湾的租金收益率虽然低,但也不是什么特殊情况,都这样。通州毕竟是郊区,全北京郊区的租金都不算高。运河板块的学区又好,有学区溢价很正常,这又进一步推高了租售比,降低了收益率。

至于风险,百合湾在通州和北京都不算高,正常情况。中介其实没什么不懂的,人家天天干的就是卖房租房的业务,傻子才不会算账呢。之所以惊讶就是装的,忽悠你卖房而已,人家又多了个房源。

6、总之,是否卖房套现看自己的判断了,我是没觉得有什么必要,北京是确实租售比很高,但没到多危险的程度。我也说不好未来北京楼市的走势,只能说,股市中哪支的市盈率越高,说明越受追捧,所以才会推高价格。商品价格是由供需关系决定的。仅供参考。

eugeneshi 

房产这玩意儿又名不动产,名副其实,有个致命的 bug 就是流动性,只有变现了才知道最终的盈亏,作为 90 后一不想高位接盘,二是有太多的投资选择,只要赚钱足够快,就不担心房价上涨。焦虑房价的往往是一年收入十来万或者几十万的,基本没有财产性收入的普通打工人。

西环小狗

有几个问题的考虑一直是比较玄学的
1 是折旧。房子到底能住多久,一直没个定论。有说 30 年的,因为中国建筑平均寿命 30 年。有说 50 年的,因为设计使用寿命 50 年。有说 100 年甚至更长的,因为帝国大厦现在都还在用。我是实在搞不清楚。
看香港的楼市,拉长看,每年折旧 1% 是有的,但独栋的豪宅似乎丝毫没有折旧。
将来有钱的话,我打算买别墅,一个是国家政策,大城市很难再有别墅,有一定稀缺性。另一个是可以自己翻新,不怕折旧……
2. 第二个是通货膨胀,m2,cpi。我一直不太理解 m2 的概念。看起来中国实际的通货膨胀并没有 m2 高。个人感受上来说,似乎我的工资并没有跟上 gdp 或者 m2 的增长速度…… 看到很多人还裁员,降薪,不知道这还怎么通货膨胀。
而且人口老龄化,出生人口减少,像日本那样,据说直升机撒钱也不会通货膨胀。还有的人调侃,没有人因为通货膨胀破产,但有人因为规避通货膨胀而破产。
3. 第三个因素是人口。很多人说出生人口减少,长期不看好楼市。但也有理论说中国大城市人口是被户籍制度限制了,放任流动的话实际大城市人口要远超现在的人口数目,依据是其他国家大城市对比全国人数的比例。但中国是个超级人口大国,能不能和其他国家简单类比,我很有疑问。具体到个例,深圳的户籍限制一直是比较少的,过往也确实人口大增。可是现在似乎人口也挺之甚至减少了。至少流动人口很明显是减少了。可是疫情过后,会不会回来呢?我觉得难说。

这几个玄学的因素相互作用,相互抵销,不知道哪个因素影响更强一些,决定未来长期的房价涨跌。

魔铁潜水艇 

反正我买东西秉持一个原则,需要算账就别买…… 你要有一个亿或者现金流高到不需要考虑那点利息,买一个自己住那也为所谓……

来源:集思录 微信号:jisilu8

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